Conheça as modalidades, os sistemas de amortização, os custos, além das vantagens e desvantagens de tomar um financiamento imobiliário
O “sonho da casa própria” é mais do que popular entre os brasileiros; ele representa independência financeira, patrimônio e segurança. Segundo o Censo de Moradia QuintoAndar, conduzido pelo Instituto Datafolha em fevereiro de 2022, 87% dos 3.186 entrevistados manifestaram o desejo de possuir uma residência própria. O financiamento imobiliário aparece como uma solução para transformar esse desejo em realidade.
No entanto, a compra de um imóvel exige mais que simples transações financeiras; trata-se de um processo complexo. Imóveis são bens caros e exigem um conhecimento técnico mínimo para avaliação, além de paciência para enfrentar a burocracia envolvida. Além disso, os valores altos tornam a aquisição à vista inviável para grande parte da população, levando muitos a recorrer aos bancos para financiar seu lar.
Em 2023, o financiamento imobiliário no Brasil atingiu R$ 255 bilhões, marcando um recorde histórico, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Desse montante, R$ 205,4 bilhões vieram do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, com R$ 164,8 bilhões destinados à compra de imóveis, uma alta de 75% em relação a 2020. Outros R$ 40,6 bilhões financiaram a construção civil, crescendo 35% no mesmo período.
Quer entender melhor como funciona o financiamento imobiliário? Este guia do InfoMoney traz todas as informações essenciais.
O que é financiamento imobiliário?
Trata-se de um modelo de empréstimo voltado exclusivamente para aquisição de imóveis, sejam residenciais ou comerciais, novos ou usados, bem como para construção e reformas. Com ele, o consumidor que não dispõe do valor total do imóvel pode obter crédito e parcelar o pagamento com juros e correção monetária. Em geral, o financiamento imobiliário oferece taxas de juros mais baixas e um prazo de pagamento que pode chegar a 35 anos.
No Brasil, existem opções que cobrem até 90% do valor do imóvel, seja ele novo, usado, na planta ou em reforma. Por exemplo, para um apartamento de R$ 200 mil, o comprador pode dar uma entrada de R$ 20 mil e financiar o restante, a ser quitado em até 35 anos.
Esses recursos vêm de fontes como a Caderneta de Poupança, o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e títulos como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Histórico do financiamento imobiliário
O financiamento imobiliário no formato atual é recente no Brasil. Criado em 1964, o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi uma resposta à rápida urbanização do país e à falta de crédito habitacional, com regulação do Banco Central (BC) e do Conselho Monetário Nacional (CMN). Em 1997, o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) surgiu para flexibilizar as restrições do SFH.
Como conseguir um financiamento imobiliário?
Para obter financiamento, é necessário ter pelo menos 18 anos, comprovar renda para pagamento das parcelas e manter o CPF regularizado, sem restrições em órgãos de crédito. Cadastrar-se no Cadastro Positivo, que registra o histórico de pagamentos de créditos, também pode melhorar as chances de aprovação.
O prazo médio de liberação do financiamento é de 40 dias, de acordo com a Abecip. Para quem já possui conta na instituição financeira escolhida, o processo pode ser mais rápido.
Documentação necessária
Os documentos exigidos variam, mas geralmente incluem RG, CPF, carteira de trabalho, comprovantes de renda, estado civil e residência, além da declaração do imposto de renda. Também é importante verificar a documentação do imóvel e do vendedor, pois qualquer pendência pode resultar na reprovação do crédito.
Tipos de financiamento imobiliário
Há dois principais sistemas de financiamento no Brasil:
- Sistema Financeiro de Habitação (SFH): com regras mais restritivas, inclui limite de valor de até R$ 1,5 milhão e taxa de juros máxima de 12%, entre outras condições. É direcionado a imóveis residenciais e urbanos e permite o uso do FGTS.
- Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): mais flexível, voltado para imóveis com valor acima de R$ 1,5 milhão, taxa de juros variável, e também permite o uso do FGTS para abater o saldo devedor.
Além disso, há a opção de financiar diretamente com a construtora, especialmente em imóveis vendidos na planta ou em construção.
Taxas de financiamento imobiliário
Bancos públicos, como a Caixa Econômica Federal, costumam oferecer taxas competitivas. A Selic e a relação de longo prazo com o banco também impactam as condições oferecidas, então é recomendável comparar taxas entre instituições.
Modelos de amortização
Há três sistemas principais de amortização:
- SAC (Sistema de Amortização Constante): parcelas mais altas no início, com amortização constante, reduzindo o saldo devedor e os juros.
- Tabela Price: prestações inicialmente fixas, com maior valor destinado a juros. À medida que a dívida é amortizada, a parte destinada aos juros diminui.
- Sacre (Sistema de Amortização Crescente): mistura características do SAC e da Tabela Price, com amortização crescente ao longo do tempo.
Etapas do processo de financiamento imobiliário
- Análise de crédito: o banco avalia a renda e o perfil do cliente para definir a segurança do crédito.
- Escolha do imóvel: o comprador com crédito pré-aprovado pode decidir entre diferentes opções.
- Inspeção do imóvel: um engenheiro verifica a qualidade e o valor de mercado.
- Análise jurídica: verificação da documentação do imóvel e do vendedor.
- Contrato e registro: com a aprovação final, o contrato é registrado e o imóvel é oficialmente transferido.
Entrada e garantias
O financiamento geralmente requer entrada de 20% do valor do imóvel, e a garantia geralmente recai sobre o próprio imóvel, sob hipoteca ou alienação fiduciária. O último é o mais comum e permite ao banco reaver o imóvel em caso de inadimplência.
Outros custos
Além das prestações e da taxa de juros, o Custo Efetivo Total (CET) inclui seguros, taxa de avaliação e custos de cartório, como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Portabilidade e transferência de financiamento
A portabilidade de crédito permite a migração do financiamento para outro banco com taxas mais baixas, seguindo o processo junto à Câmara Interbancária de Pagamentos (CIP). Também é possível transferir o financiamento para outro comprador, mediante análise de crédito.
Inadimplência e retomada do imóvel
Em casos de inadimplência, o imóvel pode ser recuperado pelo banco para cobertura da dívida. O modelo de garantia – hipoteca ou alienação fiduciária – define o processo de retomada.
Vale a pena financiar?
O financiamento imobiliário é um compromisso de longo prazo e deve ser considerado com cautela. A dívida representa uma possibilidade de aumento de patrimônio, desde que as parcelas sejam compatíveis com a renda. Além disso, o processo de financiamento reduz riscos, pois a documentação do imóvel e do vendedor passa por análise criteriosa do banco.
Vantagens e desvantagens
Entre as vantagens, estão o parcelamento e a proteção jurídica do bem. Por outro lado, os juros e o comprometimento de longo prazo podem ser desafios. Quem está planejando adquirir um imóvel deve avaliar sua capacidade financeira futura e considerar a estabilidade do mercado.
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Fonte de Pesquisa: InfoMoney
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